Der Ablauf: Vertragsentwurf, Prüfung, Notartermin
In Deutschland läuft jeder Immobilienkauf über einen Notar. Das ist gesetzlich vorgeschrieben — ohne notarielle Beurkundung ist kein Eigentümerwechsel möglich. Der Notar ist dabei neutral: Er beurkundet den Vertrag beider Parteien, berät aber keine Seite einseitig. Wenn du Fragen zu deinen Rechten hast, brauchst du einen eigenen Rechtsanwalt.
Der typische Ablauf:
- 1Einigung mit Verkäufer auf Preis und grobe Konditionen (oft per Reservierungsvereinbarung)
- 2Notar erhält alle Eckdaten und erstellt den Vertragsentwurf (dauert 3–10 Werktage)
- 3Vertragsentwurf geht an beide Parteien — gesetzliche Mindestfrist: 14 Tage vor Beurkundung
- 4Du prüfst den Vertrag, klärst offene Punkte mit Notar oder Anwalt
- 5Änderungswünsche werden kommuniziert und ggf. im Entwurf angepasst
- 6Notartermin: Notar liest den Vertrag laut vor (Pflicht), beide Seiten unterschreiben
- 7Notar beantragt Auflassungsvormerkung im Grundbuch (innerhalb weniger Tage)
Die wichtigsten Abschnitte im Kaufvertrag
1. Kaufgegenstand (was kaufst du genau?)
Hier steht, was du kaufst: das Grundstück (Flurnummer, Gemarkung, Größe), das darauf stehende Gebäude, und — wichtig — was an Inventar und Einbauten übernommen wird. Küche, Einbauschränke, Markise, Gartenhaus: Wenn es nicht explizit im Vertrag steht, gehört es dem Verkäufer und er darf es mitnehmen. Kläre im Vorfeld, was du mitkaufen möchtest, und lass es aufführen — bei größeren Gegenständen mit Preis.
2. Kaufpreis und Fälligkeit
Der Kaufpreis und der genaue Zeitpunkt der Fälligkeit werden hier festgelegt. Der Kaufpreis wird nicht direkt nach Vertragsunterzeichnung fällig — sondern erst wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- →Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen
- →Gemeinde hat Vorkaufsrecht verzichtet oder es läuft die Frist ab
- →Grundschuld der Bank des Verkäufers ist zur Löschung bewilligt
- →Ggf. Finanzierungsbestätigung deiner Bank liegt vor
Erst wenn der Notar dir schriftlich bestätigt, dass alle Bedingungen erfüllt sind, überweist du den Kaufpreis — direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto.
3. Übergabetermin und Zustand
Hier steht, wann du die Schlüssel bekommst (meist mit Kaufpreiszahlung) und in welchem Zustand das Objekt übergeben wird. Wenn bestimmte Reparaturen zugesagt wurden (z.B. "Dach wird bis Übergabe abgedichtet"), muss das im Vertrag stehen — mündliche Zusagen sind rechtlich wertlos. Lass auch festhalten, dass alle Einbauten funktionsfähig sind und kein neuer Schaden entstanden ist.
4. Gewährleistungsausschluss
Fast jeder Immobilienkaufvertrag enthält einen umfassenden Gewährleistungsausschluss: "Die Immobilie wird gekauft wie gesehen." Das ist bei Bestandsimmobilien Standard und grundsätzlich wirksam. Was das bedeutet: Mängel, die du nicht entdeckst, können nach dem Kauf nicht als Gewährleistungsanspruch geltend gemacht werden.
Wichtige Ausnahme: Arglistige Täuschung
Der Gewährleistungsausschluss gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer kannte und absichtlich verschwiegen hat. Das nennt sich arglistige Täuschung und ist nichtig. Deshalb: Wenn du bei der Besichtigung Mängel entdeckt hast, lass sie im Vertrag dokumentieren ("bekannter Mangel: …"). Das schützt beide Seiten.
5. Lastenfreistellung
Das Grundbuch des Verkäufers ist meist mit einer Grundschuld seiner Bank belastet (die Finanzierung seines Kaufs). Du kaufst eine lastenfreie Immobilie — die Schulden des Verkäufers gehen nicht auf dich über. Im Vertrag muss stehen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, aus dem Kaufpreis die bestehenden Grundschulden abzulösen, und wie das technisch über den Notar abgewickelt wird.
6. Kosten und Steuern
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren trägt in Deutschland standardmäßig der Käufer. Im Vertrag steht dies explizit. Maklercourtage ist separat und zahlt je nach Bundesland und Vereinbarung hälftig oder einseitig. Vergewissere dich, wer was zahlt, bevor du unterschreibst.
Die Auflassungsvormerkung — dein wichtigster Schutz
Zwischen Vertragsunterzeichnung und dem tatsächlichen Eigentumsübergang vergehen Wochen — manchmal Monate. In dieser Zeit könnte theoretisch ein zweiter Käufer angesprochen werden, oder ein Gläubiger des Verkäufers könnte eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen.
Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) schützt dich davor. Sie wird unmittelbar nach der Beurkundung beim Grundbuchamt beantragt und dort eingetragen. Ab diesem Moment:
- →Kann der Verkäufer das Objekt nicht mehr anderweitig verkaufen — eine Eigentumsumschreibung an jemand anderen wäre nicht möglich
- →Können neue Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, Sicherungshypotheken) nicht mehr wirksam eingetragen werden
- →Ist deine Erwerbsposition im Grundbuch für jeden sichtbar reserviert
Die Auflassungsvormerkung bleibt eingetragen, bis das endgültige Eigentum übertragen wurde. Dann wird sie gelöscht und stattdessen dein Name als Eigentümer eingetragen. Dieser Prozess — Eigentumsumschreibung — dauert nach Kaufpreiszahlung je nach Grundbuchamt 4–12 Wochen.
Was du verhandeln kannst — und was Standard ist
| Punkt | Standard | Was du fordern kannst |
|---|---|---|
| Übergabetermin | Mit Kaufpreiszahlung | Früherer Schlüsselübergabe auf Vertrauensbasis (selten), oder explizites Datum |
| Inventarliste | Nicht enthalten | Liste aller Einbauten und Inventar, die mitverkauft werden |
| Rücktrittsrecht | Kein | Rücktrittsrecht bei Versagen der Finanzierung (Finanzierungsvorbehalt) — muss explizit vereinbart werden |
| Bekannte Mängel | Nicht erwähnt | Explizite Dokumentation bekannter Mängel im Vertrag |
| Renovierungszusagen | Nicht enthalten | Konkrete Leistungen mit Frist: "Verkäufer dichtet Dach bis 01.09. ab" |
| Rücklage bei Eigentumswohnungen | Nicht vertraglich | Höhe der übertragenen Instandhaltungsrücklage explizit nennen |
Wann du einen Anwalt brauchst
Der Notar berät neutral — er erklärt den Vertrag, aber er ist nicht dein Interessenvertreter. Wenn du unsicher bist oder besondere Konstellationen vorliegen, lohnt sich ein eigener Immobilienrechtsanwalt. Kosten: 300–800 € für eine Vertragsüberprüfung, je nach Aufwand.
Situationen, in denen ein Anwalt besonders sinnvoll ist:
- →Kaufpreis über 500.000 € (das Risiko rechtfertigt die Anwaltskosten deutlich)
- →Immobilie ist noch vermietet und du willst Eigenbedarf anmelden
- →Bekannte Streitigkeiten in der WEG (Eigentümergemeinschaft)
- →Verkäufer ist keine Privatperson (GmbH, Erbengemeinschaft, Insolvenzverwalter)
- →Du findest Punkte im Vertrag, die du nicht verstehst und der Notar nicht zufriedenstellend erklärt
- →Denkmalgeschütztes Objekt oder unklare Baugenehmigungssituation
Nächster Schritt
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