Bevor du hingehst: Diese Unterlagen musst du anfordern
Beim ersten Kontakt mit dem Makler oder Verkäufer solltest du gezielt Unterlagen anfragen. Seriöse Verkäufer stellen sie bereit — Zögern ist ein Warnsignal.
Energieausweis
Pflicht seit 2014, muss bei jeder Besichtigung vorliegen. Zeigt Energieeffizienzklasse und Heizenergieträger. Klasse F, G oder H bedeutet Sanierungsbedarf.
Grundriss
Idealerweise maßstabsgetreu mit Quadratmeterangaben. Prüfe, ob die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277 berechnet wurde — das kann 10–15% Unterschied machen.
Grundbuchauszug
Zeigt Eigentümer, bestehende Grundschulden, Wege- und Leitungsrechte sowie andere Lasten. Einen aktuellen Auszug erhältst du beim Grundbuchamt.
Baujahr und Sanierungshistorie
Wann wurden Dach, Fenster, Heizung, Leitungen zuletzt erneuert? Bitte um schriftliche Angaben — mündliche Aussagen sind im Streitfall wertlos.
Nebenkostenabrechnung (letzte 2 Jahre)
Zeigt realistische Betriebskosten. Bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern.
Bodenrichtwert
Gibt an, was der Grund pro m² wert ist. Erhältlich beim Gutachterausschuss deiner Gemeinde oder über BORIS-D (kostenlos online). Hilft beim Einschätzen des Kaufpreises.
Bei der Besichtigung: Raum für Raum
Keller und Fundament
Der Keller lügt nicht. Frisch gestrichene Kellerwände sind ein klassisches Warnsignal — Feuchtigkeitsflecken werden damit kurz vor dem Verkauf überdeckt. Achte auf:
- →Muffiger oder modriger Geruch — deutet auf dauerhaft erhöhte Feuchtigkeit hin
- →Weißliche Ausblühungen (Kalkablagerungen) an den Wänden — Wasser war da, ist vielleicht noch da
- →Rostflecken an Heizungsrohren oder Deckenträgern
- →Risse in der Bodenplatte oder den Fundamentwänden — lass diese immer von einem Fachmann einschätzen
Dach und Dachstuhl
Ein neues Dach kostet je nach Größe und Material zwischen 15.000 und 60.000 €. Wenn du in den Dachboden kannst: Schau nach feuchten Flecken an der Unterseite der Dachlattung, nach Tageslicht (sichtbarer Spalt = undicht) und nach dem Zustand der Holzkonstruktion.
Frage explizit nach dem letzten Dachdecker-Wartungsprotokoll. Dächer haben eine Lebensdauer von 30–50 Jahren je nach Material — Ziegel länger, Bitumenbahnen kürzer.
Heizungsanlage
Schau auf das Typenschild der Heizung und notiere Hersteller, Modell und Baujahr. Heizungsanlagen haben eine wirtschaftliche Lebensdauer von 20–25 Jahren. Eine 22 Jahre alte Gasheizung kann noch funktionieren — aber du solltest einkalkulieren, dass du sie in den nächsten Jahren ersetzen musst.
Wichtig: GEG-Sanierungspflicht
Seit 2024 gilt: Neue Heizungsanlagen müssen zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Eine defekte Öl- oder Gasheizung darf repariert werden, aber beim Neukauf ist der Wechsel zu Wärmepumpe, Pellets oder Fernwärme faktisch Pflicht. Plant du eine Bestandsimmobilie mit alter Ölheizung zu kaufen, ist das Heizungsbudget Teil deiner Finanzierung — nicht eine spätere Überraschung.
Elektrik
Schau in den Sicherungskasten: Gibt es FI-Schutzschalter (Fehlerstrom-Schutzschalter)? Diese sind in Neubauten Pflicht und erhöhen den Schutz erheblich. Alte Schraubsicherungen ohne FI bedeuten, dass die Elektrik veraltet ist. Eine vollständige Elektrosanierung kostet in einem Einfamilienhaus 8.000–20.000 €. Frag nach dem letzten Elektrikprotokoll.
Fenster und Außenwände
Prüfe, ob alle Fenster leicht schließen und ob die Dichtungen intakt sind. Ziehe leicht an einem Fensterflügel: Gibt er nach, sind die Scharniere verschlissen. Beschlagene Scheiben von innen bedeuten, dass das Isolierglas defekt ist (Argon entwich) — der Scheibentausch kostet pro Fenster 200–400 €.
An den Außenwänden: Achte auf horizontale Risse (Setzungsrisse — oft harmlos, sollten aber dokumentiert sein) vs. diagonale Risse an Ecken (können auf Fundamentprobleme hinweisen). Lass Letztere immer von einem Bausachverständigen beurteilen.
Schimmel erkennen
Schimmel versteckt sich gern hinter Möbeln an Außenwänden, in Badezimmerecken und hinter abgehängten Decken. Typische Stellen: Ecke zwischen Außenwand und Decke, Bereich unter Fensterbänken, hinter Einbauschränken in der Ecke.
Wenn du Schimmel findest oder riechst: Lass einen Schimmelsachverständigen kommen, bevor du weiterverhandelst. Schimmelsanierung kostet je nach Ausmaß 2.000–30.000 € — und bei strukturell bedingtem Schimmel (falsch gedämmte Wände, Wärmebrücken) kehrt er wieder, wenn die Ursache nicht behoben wird.
Die 10 Fragen, die du dem Verkäufer stellen musst
1. Warum wird verkauft?
Gibt Aufschluss über Zeitdruck und Verhandlungsspielraum.
2. Wie lange steht die Immobilie schon zum Verkauf?
Länger als 6 Monate bedeutet oft ein Preisproblem oder bekannte Mängel.
3. Gab es bekannte Feuchtigkeits- oder Schimmelprobleme?
Verkäufer müssen bekannte Mängel offenbaren — Verschweigen ist arglistige Täuschung.
4. Wann wurden Dach, Heizung, Fenster und Leitungen zuletzt erneuert?
Bitte um schriftlichen Nachweis — Rechnungen oder Handwerkerprotokolle.
5. Gibt es laufende oder geplante Rechtsstreitigkeiten?
Bei Eigentumswohnungen: Streit in der WEG kann teuer werden.
6. Sind alle Umbauten genehmigt?
Ungenehmigte Ausbauten (Dachausbau, Anbau) können vom neuen Eigentümer rückbau-pflichtig sein.
7. Gibt es ein Wegerecht, Leitungsrechte oder andere Grunddienstbarkeiten?
Stehen im Grundbuch, schränken die Nutzung ein.
8. Ist die Immobilie vermietet? Wenn ja: Wie ist die Mietsituation?
Mieter haben starke Rechte in Deutschland — Eigenbedarfskündigung dauert 9–12 Monate mindestens.
9. Gibt es geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft oder der Gemeinde?
Neues Gewerbegebiet, Windpark, Straßen — kann Lärm oder Wertverlust bedeuten.
10. Wurde die Immobilie auf Altlasten untersucht?
Alte Gewerbegebiete, Tankstellen, Druckereien — kontaminierter Boden ist Käuferproblem.
Wann du einen Bausachverständigen brauchst
Ein unabhängiger Bausachverständiger kostet 300–600 € für eine Begehung mit Kurzgutachten. Das klingt nach viel — ist aber bei Immobilien ab 200.000 € eine der sinnvollsten Ausgaben vor dem Kauf. Er sieht Dinge, die du nicht siehst, und kann Mängel einschätzen, die einem Laien harmlos erscheinen.
Wann du ihn unbedingt brauchst:
- →Baujahr vor 1980 (Asbest, alte Elektrik, keine Wärmedämmung)
- →Risse in Außenwänden oder Decken unklarer Herkunft
- →Muffiger Geruch im Keller oder Erdgeschoss
- →Sichtbare Feuchtigkeitsflecken auch nur an einer Stelle
- →Angebote deutlich unter Marktpreis (irgendwas stimmt nicht)
- →Denkmalgeschützte Objekte (Sonderregeln für Sanierung)
Seriöse Sachverständige findest du über den TÜV, DEKRA, öffentlich bestellte Gutachter deines Bundeslandes oder über den Verband Privater Bauherren (VPB). Lass dich nicht vom Makler empfehlen — du brauchst jemanden, der unabhängig von der Transaktion ist.
Nach der Besichtigung: Was jetzt?
Schreib deine Eindrücke direkt im Auto auf — nicht erst abends. Was hast du gesehen, was hat dich gestört, was war unklar? Fotos helfen beim Vergleich mehrerer Objekte, verliere aber nicht den kritischen Blick.
Wenn du ernsthaftes Interesse hast: Bitte um eine zweite Besichtigung, möglichst zu anderer Tageszeit (andere Lichtverhältnisse, andere Geräuschkulisse). Bringe beim zweiten Termin ein Maßband mit — Grundrisse haben Toleranzen von 5–10%, die bei der Möbelplanung entscheidend sind.
Identifizierst du Mängel: Halte sie schriftlich fest und nutze sie als Verhandlungsbasis. Ein renovierungsbedürftiges Dach ist kein Grund für Ablehnung — sondern ein Argument für einen niedrigeren Kaufpreis oder eine Nachrüstungsklausel im Kaufvertrag.
Nächster Schritt
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