Was das GEG ist — und was es mit deinem Kauf zu tun hat
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fasst seit 2020 drei Vorgängergesetze (EnEV, EEWärmeG, EnEG) zusammen. Es regelt, welchen Energiestandard Gebäude erfüllen müssen — sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude bei bestimmten Anlässen.
Für Käufer relevant ist vor allem die sogenannte Nachrüstpflicht: Bei einem Eigentümerwechsel gehen bestimmte Pflichten automatisch auf den Käufer über. Du übernimmst nicht nur das Gebäude, sondern auch die gesetzliche Verantwortung für dessen energetischen Mindeststandard.
Pflicht 1: Oberste Geschossdecke dämmen (§47 GEG)
Was verlangt wird: Die oberste Geschossdecke — also die Decke zum nicht beheizten Dachboden — muss gedämmt sein, sodass sie einen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von maximal 0,24 W/(m²K) erreicht. Das entspricht einer Mineralwollschicht von ca. 14–16 cm Dicke.
Frist: Du hast als neuer Eigentümer 2 Jahre nach Eigentumsübergang Zeit, diese Pflicht zu erfüllen.
Ausnahmen:
- →Die Decke ist bereits ausreichend gedämmt (U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K)) — dann keine Pflicht
- →Das Dachgeschoss selbst ist zu Wohnzwecken ausgebaut und beheizt — dann muss die Dachschräge gedämmt sein, nicht die Decke darunter
- →Der Eigentümer wohnt selbst in dem Gebäude und hat es bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt — diese Ausnahme gilt aber nur für den ursprünglichen Eigentümer, nicht für Käufer
- →Die Dämmung ist technisch oder wirtschaftlich unzumutbar (sehr seltene Ausnahme, muss belegt werden)
Was kostet die Deckendämmung?
Deckendämmung von oben (begehbare Variante aus Mineralwolle): 25–45 €/m². Bei 80 m² Grundfläche: 2.000–3.600 € Material + Einbau. Nicht begehbare Einblasdämmung: noch günstiger. Geringste Kosten aller Pflichtmaßnahmen — und BEG-förderfähig.
Pflicht 2: Die Heizung — was wirklich gilt (§71 GEG)
Hier herrscht viel Verwirrung. Der Kern der Regelung:
Was nicht passiert
Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung muss nicht sofort getauscht werden. Du darfst sie weiter betreiben. Du darfst sie auch reparieren lassen, solange sie technisch reparierbar ist.
Was passiert, wenn die Heizung ausfällt
Eine neue Heizungsanlage muss ab sofort zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das bedeutet in der Praxis: Wärmepumpe, Pelletsheizung, Fernwärme, oder eine Hybridlösung (z.B. Gasheizung + Wärmepumpe). Eine neue reine Gas- oder Ölheizung ist als alleinige Heizung nicht mehr zulässig (mit wenigen Ausnahmen in Kommunen ohne Wärmenetz).
Was das für Käufer alter Gebäude bedeutet
Kaufst du eine Immobilie mit einer Ölheizung Baujahr 2003 — fährt sie vielleicht noch 5–8 Jahre. Danach: Pflichtiger Tausch zu 65% erneuerbarer Energie. Kosten für Wärmepumpe inklusive Installation: 15.000–35.000 €, nach BEG-Förderung realistisch 8.000–20.000 €. Das ist kein optionales Renovierungsthema.
Wichtige Ausnahme: In Gemeinden, die noch keinen kommunalen Wärmeplanungsplan verabschiedet haben (Pflicht bis Ende 2026 für Gemeinden unter 100.000 Einwohner), gelten Übergangsregelungen. Prüfe für deine Zielgemeinde, ob bereits ein Wärmeplan existiert — er beeinflusst, ob Fernwärme eine Option ist.
Was nicht Pflicht ist — häufige Irrtümer
Irrtum: „Alle Außenwände müssen beim Kauf gedämmt werden"
Falsch. Außendämmung (WDVS) ist keine Pflicht beim Eigentümerwechsel. Sie wird nur fällig, wenn du mehr als 10% der Fassadenfläche ohnehin erneuerst.
Irrtum: „Alle Fenster müssen ausgetauscht werden"
Falsch. Kein Fenstertausch-Zwang beim Kauf. Erst wenn du mehr als 10% der Fensterfläche austauschst, müssen die neuen Fenster dem aktuellen Standard entsprechen.
Irrtum: „Der Keller muss gedämmt werden"
Nur teilweise. Kellerdeckendämmung (Decke über dem unbeheizten Keller) ist Pflicht — aber nur wenn sie zugänglich ist und einen Mindest-U-Wert unterschreitet. Kosten: überschaubar.
Irrtum: „Denkmalgeschützte Gebäude sind vollständig ausgenommen"
Teilweise richtig. Denkmalschutz kann Ausnahmen begründen, wenn die Maßnahmen das Erscheinungsbild beeinträchtigen. Muss aber konkret nachgewiesen werden — kein automatischer Freifahrtschein.
Wie du den Sanierungsbedarf vor dem Kauf richtig einschätzt
Fordere beim Verkäufer an:
- →Energieausweis (Bedarfsausweis bevorzugt — zeigt Gebäudequalität unabhängig vom Nutzerverhalten)
- →Baujahr und Sanierungsnachweis der Heizung (Typenschild, Wartungsprotokoll)
- →Nachweise über vorhandene Dämmung: Dachboden, Kellerdecke, Fassade
- →Nachweis über Fensterqualität (U-Wert-Angabe oder Baujahr der Verglasung)
Noch besser: Lass vor dem Kauf einen iSFP (individuellen Sanierungsfahrplan) erstellen. Das kostet 500–1.500 € durch einen zugelassenen Energieberater, zeigt dir Schritt für Schritt, was zu tun ist — und gibt dir 5% Extra-Förderung bei BEG-Maßnahmen obendrauf.
Energieberater mit Zulassung für Bundesförderung findest du in der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) unter zugelassene-energieeffizienz-experten.de.
Sanierungskosten in die Finanzierung integrieren
Pflichtmaßnahmen sind keine optionalen Wünsche — sie sind geplante Ausgaben. Wenn du eine Immobilie mit bekannten Sanierungsverpflichtungen kaufst, musst du sie in deiner Finanzierung berücksichtigen.
| Maßnahme | Kosten (brutto) | Nach Förderung | Frist |
|---|---|---|---|
| Deckendämmung (§47) | 2.000 – 8.000 € | 1.600 – 6.400 € | 2 Jahre |
| Kellerdeckendämmung (§47) | 1.500 – 5.000 € | 1.200 – 4.000 € | 2 Jahre |
| Heizungstausch (§71, bei Defekt) | 15.000 – 35.000 € | 8.000 – 15.000 € | Bei Defekt |
Viele Banken finanzieren Sanierungskosten über einen separaten KfW-Kredit (KfW 261) mit vergünstigten Konditionen. Frag bei deiner Finanzierungsanfrage explizit danach — und rechne die Sanierungskosten als Teil deines Gesamtbudgets ein, nicht als separate spätere Belastung.
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