Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld — auch Wohngeld oder WEG-Beitrag genannt — ist der monatliche Beitrag, den jeder Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) an die Verwaltung zahlt. Es finanziert den laufenden Betrieb des Gemeinschaftseigentums und die Rücklage für zukünftige Reparaturen.
Das Hausgeld ist nicht identisch mit den Nebenkosten einer Mietwohnung — es ist umfassender und enthält Positionen, die ein Mieter nicht direkt sieht. Bei der Entscheidung für eine Eigentumswohnung ist das Hausgeld ein wesentlicher Teil der monatlichen Belastung, der neben der Kreditrate einzuplanen ist.
Was im Hausgeld steckt — und was nicht
Im Hausgeld enthalten
- ✓Verwaltungsgebühr (Hausverwaltung)
- ✓Versicherung des Gebäudes (Wohngebäude-, Haftpflicht-V.)
- ✓Reinigung (Treppenhausreinigung, Hausmeister)
- ✓Gemeinschaftsstrom (Flure, Keller, Aufzug)
- ✓Gartenpflege und Außenanlagen
- ✓Aufzugswartung (falls vorhanden)
- ✓Müllentsorgung (gemeinsamer Anteil)
- ✓Instandhaltungsrücklage (Reparaturrücklage)
- ✓Bei Zentralheizung: Heizkostenverteilung
Nicht im Hausgeld
- ✗Dein privater Stromverbrauch
- ✗Dein privater Wasserverbrauch
- ✗Dein Internet / Kabel-TV (falls nicht gemeinschaftlich)
- ✗Deine private Hausratversicherung
- ✗Deine private Haftpflichtversicherung
- ✗Heizkosten (wenn individuelle Messung)
- ✗Renovierungen in deiner Wohnung
Hinweis zur Heizung: Bei Zentralheizung wird der Wärmeverbrauch meist über Heizkostenverteiler individuell gemessen — der Anteil für gemeinsame Teile läuft durchs Hausgeld, der individuelle Teil wird separat abgerechnet. Bei eigener Etagenheizung: komplett getrennt und nicht im Hausgeld.
Wie hoch ist das Hausgeld realistisch?
Das Hausgeld variiert stark je nach Gebäudetyp, Ausstattung und Zustand. Als grobe Orientierung:
| Gebäudetyp | €/m²/Monat | 60 m² Wohnung | 90 m² Wohnung |
|---|---|---|---|
| Kleines Haus, kein Aufzug, wenige WE | 1,50 – 2,50 | 90 – 150 € | 135 – 225 € |
| Normales Mehrfamilienhaus (Bestand) | 2,50 – 3,50 | 150 – 210 € | 225 – 315 € |
| Mit Aufzug, Tiefgarage, Concierge | 3,50 – 5,00 | 210 – 300 € | 315 – 450 € |
| Luxussegment / Neubau mit viel Service | 5,00 – 8,00+ | 300 – 480 € | 450 – 720 € |
Warnsignal: Hausgeld unter 1,50 €/m² deutet oft auf eine unzureichende Instandhaltungsrücklage hin. Entweder spart die WEG zu wenig — oder größere Reparaturen werden per Sonderumlage finanziert, wenn sie anfallen. Für dich als Käufer ist das ein Risiko.
Die Instandhaltungsrücklage — der wichtigste Teil
Die Instandhaltungsrücklage (kurz: IHR oder Erhaltungsrücklage) ist das gemeinsame Sparkonto der WEG für zukünftige Reparaturen. Wenn das Dach nach 30 Jahren neu gedeckt werden muss — bezahlt die Rücklage. Wenn der Aufzug generalüberholt werden muss — bezahlt die Rücklage.
Was passiert, wenn die Rücklage leer ist? Die Eigentümerversammlung beschließt eine Sonderumlage — eine außerordentliche Zahlung aller Eigentümer, die anteilig nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt wird. Diese Sonderumlage kann je nach Reparatur 2.000–30.000 € pro Wohnung betragen.
Empfohlene Richtwerte für die Instandhaltungsrücklage
Peters'sche Formel (Faustregel): Neubauwert × 1,5 ÷ Nutzungsdauer = Jahresbedarf pro m²
II. BV §28 (gesetzliche Orientierung): 7,10 bis 11,50 €/m² Wohnfläche pro Jahr je nach Gebäudealter — das wären bei 70 m² zwischen 500 und 810 € pro Jahr oder 42–68 €/Monat allein für die Rücklage
Praxis-Daumenregel: Mindestens 0,80–1,00 €/m²/Monat für Rücklage bei Altbau, 0,50–0,70 €/m²/Monat bei Neubau. Ältere Gebäude brauchen deutlich mehr.
Beim Kauf: Frage nach dem aktuellen Stand der Rücklage (gesamt und pro Wohneinheit) und vergleiche ihn mit dem Alter und Zustand des Gebäudes. Eine niedrige Rücklage in einem alten Gebäude mit nicht saniertem Dach oder alter Heizung ist ein konkretes finanzielles Risiko.
WEG-Unterlagen: Was du vor dem Kauf lesen musst
Fordere diese Dokumente vom Verkäufer an — seriöse Verkäufer stellen sie bereit:
Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung
Das "Grundgesetz" der WEG. Regelt, was Sondereigentum (deine Wohnung) und Gemeinschaftseigentum ist, wer was zahlen muss, und welche Sondernutzungsrechte existieren (z.B. Garten, Stellplatz).
Wirtschaftsplan (aktuelles Jahr)
Der geplante Jahreshaushalt der WEG. Zeigt, was die Verwaltung für das Jahr plant — Einnahmen aus Hausgeld, geplante Ausgaben, und die geplante Zuführung zur Rücklage. Vergleiche Plan mit Abrechnung: Weichen sie stark ab, ist der Plan unrealistisch.
Jahresabrechnung (letzten 2–3 Jahre)
Was tatsächlich ausgegeben wurde. Gibt dir einen Eindruck, ob die WEG solide wirtschaftet oder ob regelmäßig Defizite entstehen. Stichwort: Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer.
Protokolle der Eigentümerversammlung (letzten 3 Jahre)
Das wichtigste Dokument für Käufer. Hier stehen: Beschlüsse über geplante Reparaturen, Streitigkeiten, Sonderumlagen, Verwalterwechsel, kritische Debatten. Lies alle drei Protokolle vollständig.
Aktueller Kontostand der Instandhaltungsrücklage
Bitte um einen aktuellen Kontoauszug. Nur so weißt du, was wirklich da ist — nicht nur was laut Plan da sein sollte.
Verwaltervertrag
Wer ist die Verwaltung? Wann läuft der Vertrag aus? Schlechte Verwaltungen sind ein echtes Problem in WEGs. Recherchiere den Namen der Verwaltung kurz online.
Rote Flaggen in den WEG-Unterlagen
Viele Tagesordnungspunkte zu Hausgeldrückständen einzelner Eigentümer (andere zahlen nicht)
Beschlüsse über Sonderumlagen in der Vergangenheit — besonders mehrfach in kurzen Abständen
Sehr niedrige Instandhaltungsrücklage bei altem Gebäude
Offene oder ungelöste Streitigkeiten (Gerichtsverfahren) in den Protokollen
Häufiger Verwalterwechsel (schlechte WEG-Führung)
Größere Instandhaltungsmaßnahmen angekündigt aber noch nicht beschlossen und finanziert
Hausgeld kürzlich stark erhöht worden (warum? Was wurde zu lange aufgeschoben?)
Nächster Schritt
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