Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Fast alle deutschen Hypothekendarlehen sind keine langfristigen Festzinsverträge über die gesamte Laufzeit, sondern Darlehen mit einer begrenzten Zinsbindung — typisch 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden: das ist die Anschlussfinanzierung.
Wer 2014 ein Darlehen zu 1,5% Zins mit 10 Jahren Zinsbindung abgeschlossen hat, steht 2024 vor einer Anschlussfinanzierung bei einem Marktzinsniveau von 3,5–4,5%. Die monatliche Rate kann sich dabei erheblich erhöhen.
Beispielrechnung: Der Zinssprung
| Szenario | Zins | Tilgung | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|
| Bisheriger Kredit (2014) | 1,5% | 2,0% | 875 € |
| Anschluss heute (günstig) | 3,5% | 2,0% | 1.125 € |
| Anschluss heute (teuer) | 4,2% | 2,0% | 1.225 € |
Basis: 250.000 € Restschuld nach 10 Jahren bei ursprünglich 300.000 €, 2% Tilgung
Deine drei Optionen
Prolongation — beim gleichen Anbieter verlängern
Vorteile
- + Kein Papierkram, kein Bankwechsel
- + Keine neue Bonitätsprüfung
- + Schnell und bequem
Nachteile
- – Meistens schlechtere Konditionen als am Markt
- – Bank weiß, dass du ggf. nicht wechselst
- – Kein Wettbewerb = kein Verhandlungsdruck
Praktisch, aber selten das Beste. Prolongationsangebot immer als Verhandlungsgrundlage nutzen — nicht blind unterschreiben.
Umschuldung — zu einer anderen Bank wechseln
Vorteile
- + Voller Wettbewerb, du wählst das beste Angebot
- + Oft 0,1–0,4% besserer Zins möglich
- + Neue Konditionen (Sondertilgung, Laufzeit) frei verhandeln
Nachteile
- – Aufwand: Unterlagen einreichen, neue Grundschuldbestellung oder -abtretung
- – Kosten: Grundschuldabtretung ca. 200–400 €
- – Braucht Vorlaufzeit von 3–4 Monaten
Lohnt sich fast immer. 0,2% Zinsunterschied bei 200.000 € Restschuld über 10 Jahre = ca. 4.000 € Ersparnis.
Forward-Darlehen — heutigen Zins für die Zukunft sichern
Vorteile
- + Zinssicherheit bis zu 5 Jahre im Voraus
- + Schutz bei steigendem Zinsumfeld
- + Planungssicherheit für dein Budget
Nachteile
- – Forward-Aufschlag: ca. 0,01–0,03% Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit
- – 12 Monate Vorlauf = ~0,15–0,3% Aufschlag
- – Wenn Zinsen sinken, hast du schlechtere Konditionen als am Markt
Sinnvoll wenn du Zinsstabilität schätzt und das Zinsumfeld unsicher ist. Nicht sinnvoll wenn Zinsen erkennbar fallen.
Der richtige Zeitplan
Forward-Darlehen prüfen: Lohnt sich eine frühzeitige Zinssicherung? Vergleichsangebote einholen.
Mindestens 3–5 Angebote einholen: eigene Bank, Direktbanken, Vergleichsportale (Dr. Klein, Interhyp, check24).
Prolongationsangebot der bestehenden Bank kommt meist jetzt. Nicht blind akzeptieren — als Verhandlungsbasis nutzen.
Entscheidung treffen. Bei Umschuldung: neuen Vertrag abschließen, Grundschuldabtretung beauftragen.
Letzter möglicher Zeitpunkt für Umschuldung. Später wird es eng mit der Grundschuldabtretung.
Forward-Darlehen: Wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen sichert dir schon heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in 6–60 Monaten startet. Dafür wird ein Zinsaufschlag fällig — typisch 0,01–0,03% pro Monat Vorlaufzeit.
Forward-Aufschlag Beispiel
| Vorlaufzeit | Aufschlag (typisch) | Effektiver Zinssatz |
|---|---|---|
| 6 Monate | + 0,06–0,15% | ~3,6–3,65% |
| 12 Monate | + 0,12–0,30% | ~3,7–3,8% |
| 24 Monate | + 0,25–0,60% | ~3,75–4,1% |
| 36 Monate | + 0,35–0,90% | ~3,85–4,4% |
Basis: Aktuelle 10-J.-Zinsen ~3,5%. Aufschläge sind Marktdurchschnitte, variieren je nach Anbieter.
Das Forward-Darlehen lohnt sich, wenn der heutige Zins plus Aufschlag günstiger ist als der erwartete Zins zum Ablaufzeitpunkt — oder wenn du die Planungssicherheit schätzt und keine bösen Überraschungen willst.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann soll ich mit der Anschlussfinanzierung anfangen?
Idealerweise 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Früher ist besser — dann hast du Zeit zu vergleichen, ein Forward-Darlehen zu prüfen und ohne Zeitdruck zu entscheiden. Wer bis 4 Wochen vor Ablauf wartet, nimmt oft die erste Verlängerung die kommt.
Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren typischerweise?
Das hängt von Tilgungsrate und Zinshöhe ab. Bei einem Darlehen von 300.000 € mit 1,5% Zins und 2% Tilgung: Restschuld nach 10 Jahren ca. 238.000 €. Bei 1,5% Zins und 3% Tilgung: ca. 210.000 €. Berechne es genau mit dem Tilgungsplan-Rechner.
Muss ich bei Umschuldung eine neue Grundschuld eintragen lassen?
Nicht zwingend. Die Grundschuld der alten Bank kann abgetreten werden (Grundschuldabtretung, ca. 200–400 €) statt gelöscht und neu eingetragen (teurer). Frag die neue Bank explizit nach Abtretung.
Kann die Bank meine Anschlussfinanzierung ablehnen?
Eine andere Bank kann ablehnen, wenn deine Bonität oder das Objekt nicht ihren Anforderungen entspricht. Deine bestehende Bank muss dir verlängern (sofern du nicht im Zahlungsverzug warst). Deshalb: Frühzeitig mehrere Angebote einholen.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen bei aktuellen Zinsen?
Das hängt von der Zinserwartung ab. Bei stabilen oder sinkenden Zinsen ist der Forward-Aufschlag verlorenes Geld. Bei steigendem Zinsniveau kann er sich schnell amortisieren. Als Faustregel: Forward-Darlehen macht Sinn, wenn die Zinsen in den nächsten Jahren steigen könnten und du Planungssicherheit schätzt.
Restschuld und neue Rate berechnen
Sieh genau, wie hoch deine Restschuld nach Zinsbindungsende ist — und was die neue Rate bei verschiedenen Zinssätzen bedeutet.
Tilgungsplan berechnen →Passende Ratgeber & Rechner